Sanierungskonzepte für Dächer

Technische Entscheidungsgrundlagen für nachhaltige und wirtschaftliche Dachsanierungen

Bevor über eine Dachsanierung entschieden wird, sollte zunächst geklärt werden, welcher Sanierungsumfang technisch tatsächlich erforderlich ist. In der Praxis werden jedoch häufig bereits Angebote eingeholt, obwohl der Zustand des Daches, die Schadensursachen und die wirtschaftlich sinnvollste Sanierungsstrategie noch nicht feststehen.

Die Folge sind Angebote mit erheblichen Preisunterschieden und unterschiedlichen Leistungsumfängen. Während einzelne Unternehmen lediglich Reparaturmaßnahmen empfehlen, schlagen andere eine vollständige Erneuerung des Dachaufbaus vor. Ohne eine unabhängige technische Bewertung lässt sich häufig nicht beurteilen, welche Maßnahmen tatsächlich erforderlich sind und welche Lösung langfristig wirtschaftlich sinnvoll ist.

Ein Sanierungskonzept schafft hierfür die notwendige Entscheidungsgrundlage. Es bewertet den baulichen Bestand, analysiert vorhandene Schäden und deren Ursachen und entwickelt technisch sowie wirtschaftlich nachvollziehbare Sanierungsvarianten. Dadurch können Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften, Hausverwaltungen und Bauträger fundierte Entscheidungen treffen.

Was ist ein Sanierungskonzept?

Ein Sanierungskonzept ist eine unabhängige technische Ausarbeitung, die den vorhandenen Gebäudezustand bewertet, Schadensursachen analysiert und daraus technisch sinnvolle sowie wirtschaftlich nachvollziehbare Sanierungsmaßnahmen ableitet.

Im Gegensatz zu einem Angebot eines ausführenden Unternehmens verfolgt ein Sanierungskonzept keine Verkaufsabsicht. Ziel ist ausschließlich die Entwicklung einer dauerhaft funktionierenden und wirtschaftlich sinnvollen Sanierungsstrategie.

Ein Sanierungskonzept bildet häufig die Grundlage für:

• Entscheidungen von Wohnungseigentümergemeinschaften
• Investitionsentscheidungen
• Ausschreibungen
• Förderanträge
• Angebotsprüfungen
• langfristige Erhaltungsplanungen

Wann ist ein Sanierungskonzept sinnvoll?

Ein Sanierungskonzept empfiehlt sich insbesondere bei:

• wiederkehrenden Wassereintritten
• mehreren unterschiedlichen Schadensbildern
• älteren Dachkonstruktionen
• Dachsanierungen und Balkon- und Terrassensanierungen
• Uneinigkeit über den erforderlichen Sanierungsumfang
• stark voneinander abweichenden Angeboten
• geplanten Generalsanierungen
• denkmalgeschützten Gebäuden
• Wohnungseigentümergemeinschaften
• Zinshäusern
• öffentlichen Gebäuden
• Gewerbe- und Industrieobjekten

Ziel eines Sanierungskonzeptes

Ziel eines Sanierungskonzeptes ist es, den technisch erforderlichen Sanierungsumfang objektiv festzustellen.

Dabei werden unter anderem folgende Fragen beantwortet:

• Welche Schäden liegen tatsächlich vor?
• Welche Ursachen haben diese Schäden?
• Welche Bauteile sind betroffen?
• Welche Restnutzungsdauer weisen die einzelnen Dachbereiche auf?
• Welche Maßnahmen sind zwingend erforderlich?
• Welche Maßnahmen können zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen?
• Welche Sanierungsvarianten kommen technisch in Betracht?
• Welche Lösung ist langfristig wirtschaftlich und technisch sinnvoll?

Der Ablauf eines Sanierungskonzeptes

1. Bestandsaufnahme

Zu Beginn erfolgt die Erhebung des vorhandenen Dachaufbaus.

Dabei werden unter anderem erfasst:

• Dachform
• Tragkonstruktion
• Dacheindeckung oder Dachabdichtung
• Unterdach
• Wärmedämmung
• Dachentwässerung
• Anschlüsse
• Attiken
• Dachflächenfenster
• Lichtkuppeln
• Durchdringungen
• Sicherheitsausstattung
• Spenglerarbeiten

Ergänzend werden vorhandene Unterlagen wie Pläne, frühere Gutachten, Wartungsprotokolle, Fotos aus der Bauphase oder sonstige Bestandsunterlagen ausgewertet.

2. Schadensanalyse

Im nächsten Schritt erfolgt die technische Analyse und Bewertung der festgestellten Schadensbilder sowie der möglichen Schadensursachen.

Je nach Dachsystem werden beispielsweise untersucht:

Flachdächer

• Undichtheiten
• Blasenbildung
• offene Nähte
• mangelhafte Anschlüsse
• Entwässerungsprobleme
• stehendes Wasser
• Windsogschäden
• Durchfeuchtungen
• Alterungserscheinungen

Steildächer

• beschädigte Dacheindeckungen
• Sturm- und Hagelschäden
• schadhafte Unterdächer
• Feuchteschäden
• schadhafte Lattung
• mangelhafte Durchdringungen
• schadhafte Kaminanschlüsse
• Schneelastschäden
• Verformungen der Tragkonstruktion

3. Ursachenanalyse

Das sichtbare Schadensbild lässt nicht immer unmittelbar auf die tatsächliche Schadensursache schließen.

Deshalb wird untersucht,

• wodurch der Schaden entstanden ist,
• ob konstruktive Mängel vorliegen,
• ob Ausführungsfehler bestehen,
• ob altersbedingte Verschleißerscheinungen vorliegen,
• ob Wartungsmängel zum Schaden beigetragen haben,
• ob außergewöhnliche Einwirkungen, wie Sturm oder Hagel, ursächlich waren.

Geeignete Sanierungsmaßnahmen werden auf Grundlage einer fundierten Ursachenbewertung entwickelt. Verbleibende Unsicherheiten und plausible Ursachenvarianten sind dabei zu berücksichtigen.

4. Bewertung der Restnutzungsdauer

Ein wesentlicher Bestandteil eines Sanierungskonzeptes ist die Einschätzung der verbleibenden technischen Nutzungsdauer der einzelnen Dachbauteile.

Dadurch kann beurteilt werden,

• ob eine örtliche Reparatur ausreichend ist,
• ob Teilflächen wirtschaftlich saniert werden können,
• oder ob eine vollständige Erneuerung des Dachsystems sinnvoll erscheint.

5. Entwicklung von Sanierungsvarianten

Ein professionelles Sanierungskonzept beschränkt sich nicht auf eine einzige Lösung.

Je nach Gebäude werden mehrere technisch mögliche Sanierungsvarianten entwickelt und miteinander verglichen.

Beispielsweise:

Variante A
Örtliche Instandsetzung

Variante B
Abschnittsweise Sanierung

Variante C
Umfassende Dachsanierung

Jede Variante wird hinsichtlich folgender Kriterien bewertet:

• technischer Eignung
• voraussichtlicher Lebensdauer
• Risiken
• Wartungsaufwand
• Investitionskosten
• Wirtschaftlichkeit

Dadurch können Eigentümer die Vor- und Nachteile der einzelnen Lösungen nachvollziehbar vergleichen.

6. Grundlage für Ausschreibung und Vergabe

Erst auf Grundlage eines technisch definierten Sanierungsumfanges lassen sich vergleichbare Angebote einholen.

Alle ausführenden Unternehmen kalkulieren dieselbe Leistungsbeschreibung. Dadurch werden Missverständnisse, Nachträge und unterschiedliche Auslegungen des Leistungsumfangs deutlich reduziert.

7. Baubegleitende Qualitätskontrolle

Auf Wunsch kann die Umsetzung der geplanten Maßnahmen fachlich begleitet werden.

Dabei werden insbesondere kontrolliert:

• Übereinstimmung mit dem Sanierungskonzept
• fachgerechte Ausführung
• Materialverwendung
• Detailanschlüsse
• Dachabdichtungsarbeiten
• Dachdeckerarbeiten
• Spenglerarbeiten

Dadurch können Ausführungsmängel häufig bereits während der Bauarbeiten erkannt und rechtzeitig behoben werden.

Fazit

Ein Sanierungskonzept ersetzt weder die Ausschreibung noch die Bauüberwachung. Es bildet jedoch die technische Grundlage für sämtliche weiteren Entscheidungen im Rahmen einer Dachsanierung.

Durch die objektive Bewertung des Gebäudezustandes, die Analyse der Schadensursachen und den Vergleich verschiedener Sanierungsvarianten erhalten Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen eine fundierte Entscheidungsgrundlage für wirtschaftlich sinnvolle Investitionen.

Ein fachgerecht erstelltes Sanierungskonzept trägt dazu bei, den tatsächlichen Sanierungsbedarf nachvollziehbar festzustellen, Ausschreibungen eindeutig zu definieren und spätere Kostensteigerungen sowie Ausführungsrisiken zu reduzieren. Damit bildet es einen wesentlichen Baustein für eine nachhaltige, technisch funktionierende und wirtschaftliche Dachsanierung.